หวั่นแบงก์เข้มสินเชื่อลูกค้า'ทิ้งดาวน์'คอนโด

            นายกสมาคมคอนโด ประเมินตลาดคอนโดไตรมาสแรกปีนี้ ยอดขายหายไปกว่า 30% ระบุผู้ซื้อเก็งกำไรหายเกลี้ยงจากตลาด ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมีการชะลอตัว ห่วงปัญหาทิ้งดาวน์ต่างจังหวัดเพิ่ม คาดไตรมาส 2 ตลาดก็ยังไม่ฟื้นตัว ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่คอนโดและแนวราบช่วง 2 เดือนครึ่งลดฮวบ ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ช่วงเดือนม.ค. ทั้งคอนโดและแนวราบ ลดลง 45% จากเดือนธ.ค. 2556 นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวถึงภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาสแรกของปีนี้ ว่า มีการเติบโตน้อยวัดจากยอดการขายที่ลดลงไปกว่า 30% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว จากสถานการณ์การเมืองที่ไม่เอื้ออำนวยต่อบรรยากาศการซื้อ ทำให้กลุ่มผู้ซื้อเก็งกำไร คิดเป็นสัดส่วนกว่า 20% หายไปจากตลาด ในส่วนของผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมีการชะลอซื้อออกไป ส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่ก็ลดลงไปเกือบ 50% เนื่องจากผู้ประกอบการไม่มั่นใจในสถานการณ์ทำให้ลดการลงทุน
แม้ว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงไปมาก แต่พบว่าปริมาณคอนโดที่มีภาวะการล้นตลาดอยู่ ยังถูกดูดซับออกไปได้ไม่ดีมาก สะท้อนได้จากตัวเลขการจองซื้อยังน้อยอยู่ เนื่องจากผู้ซื้อยังรีรอที่จะตัดสินใจซื้อ รวมทั้งมีปริมาณคอนโดเปิดใหม่ ตั้งแต่ช่วง 8-9 ปีที่ผ่านมา ค่อนข้างมาก โดยเฉพาะปี 2556 เปิดมากถึง 8.5 หมื่นยูนิต
ปัจจุบัน ตัวเลขห้องชุดสะสมสร้างเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วมากกว่า 5 แสนยูนิต ซึ่งเท่ากับความต้องการซื้อจริงได้ถูกดูดซับไปค่อนข้างมาก รวมถึงกำลังซื้อจากผู้เช่าอพาร์ตเมนต์ก็ถูกดึงไปมากแล้วเช่นเดียวกัน
"ปัญหาทิ้งดาวน์ยังไม่น่าห่วงอย่างที่หลายฝ่ายกังวล เพราะการซื้อคอนโดช่วงที่ผ่านมา สัดส่วนการซื้อส่วนใหญ่จะเป็นการอยู่อาศัยจริง มีการเก็งกำไรไม่มากเหมือนเมื่อก่อน การทิ้งดาวน์ หรือไม่มารับโอน จึงไม่มีมากที่ทำให้เกิดผลกระทบต่อโครงการ" นายธำรง กล่าว
ห่วงคอนโดต่างจังหวัดทิ้งดาวน์
อย่างไรก็ดี ตลาดที่น่าเป็นห่วงคือคอนโดต่างจังหวัด ที่มีการเปิดตัวมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา สวนทางกับความต้องการคอนโด ที่มีไม่มาก หรือค่อนข้างต่ำ เพราะว่าราคาคอนโดเปิดขาย ไม่ได้แตกต่างจากแนวราบมากนัก ผู้ซื้อจึงเป็นกลุ่มนักเก็งกำไรมากกว่าในตลาดกรุงเทพฯ เมื่อมีปัญหาด้านเศรษฐกิจ หรือการเมือง ขายต่อไม่ได้ก็จะมีการทิ้งดาวน์
สำหรับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงไตรมาส 2 จะยังไม่ฟื้นตัว เพราะการเมืองยังไร้ทางออก เศรษฐกิจโดยรวมยังไม่ดี แม้การเมืองจะสงบลง แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต่างจากธุรกิจอื่น คือจะได้รับผลกระทบก่อน แต่จะฟื้นตัวที่หลัง เพราะคนจะไม่ลงทุนทันทีเมื่อเศรษฐกิจมีปัญหา หรือเมื่อเศรษฐกิจกลับมาดี การตัดสินใจซื้อก็ต้องใช้เวลาสักระยะหนึ่งถึงจะกลับมาเชียงใหม่-หัวหิน แห่ทิ้งดาวน์คอนโด
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากการตรวจสอบคอนโดมิเนียมต่างจังหวัด พบว่า ขณะนี้หลายโครงการเริ่มมีปัญหาลูกค้าที่จองซื้อไว้เมื่อปีที่ผ่านมา เริ่มทิ้งดาวน์กันแล้ว ทั้งนี้เกิดจากหลายปัจจัย เช่น ลูกค้าบางส่วนกู้เงินธนาคารไม่ผ่าน หลังจากธนาคารหันมาเข้มงวดการให้สินเชื่อบ้านมากขึ้น บางกลุ่มก็ผ่อนดาวน์ไม่ไหว เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจที่เป็นอยู่ในปัจจุบันมีแนวโน้มแย่ลง ทำให้ผู้ซื้อเริ่มมีปัญหาการใช้จ่ายเกิดขึ้น
"ตอนนี้คอนโดหลายแห่งในต่างจังหวัด ทั้ง เชียงใหม่ หัวหิน เมื่อ 1-2 ปีที่ผ่านมา มีการก่อสร้างเกิดขึ้นมาก ทำให้ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อย ซื้อเพื่อเก็งกำไร แต่สภาพปัจจุบันทั้งที่หัวหินและเชียงใหม่ เริ่มมีปัญหาเกิดขึ้นแล้ว"
เปิดโครงการใหม่2เดือนครึ่งลดฮวบ
นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประเมินภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เดือนม.ค. ถึงกลางเดือนมี.ค. 2557 พบว่า อัตราการเติบโตลดลง โดยเดือนม.ค. มีคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ 7 โครงการ จำนวน 5,700 ยูนิต ส่วนแนวราบเปิดใหม่ 10 โครงการ จำนวน 1,800 ยูนิต ขณะที่เดือนก.พ. คอนโดเปิดใหม่ 11 โครงการ จำนวน 3,100 ยูนิต แนวราบเปิดตัว 22 โครงการ จำนวน 2,600 ยูนิต ส่วนเดือนมี.ค. (ครึ่งเดือนแรก) มีคอนโด เปิดใหม่ 6 โครงการ จำนวน 1,700 ยูนิต และแนวราบ เปิดตัว 15 โครงการ จำนวน 2,900 ยูนิต
เมื่อรวม 2 เดือนครึ่ง พบว่า มีคอนโดเปิดใหม่ 24 โครงการ จำนวน 10,500 ยูนิต และแนวราบ เปิดทั้งหมด 47 โครงการ จำนวน 7,300 หน่วย
ทั้งนี้ จะเห็นว่ายอดเปิดโครงการใหม่แนวราบ (บ้านจัดสรร) เพิ่มขึ้นตามลำดับ จากเดือนม.ค., ก.พ. และเดือนมี.ค. ดังนั้นในปีนี้คาดการณ์ว่าจะมีการเปิดโครงการแนวราบเท่าปี 2556 คือ อยู่ที่ 45,000 ยูนิต แต่คอนโดคาดว่าจะลดลงเหลือประมาณ 6 หมื่นหน่วย จากปี 2556 ที่เปิดมากถึง 8.5 หมื่นหน่วย โดยปี 2556 ช่วงไตรมาสแรก โครงการแนวราบเปิด 67 โครงการ จำนวน 11,100 ยูนิต ส่วนคอนโด เปิดถึง 59 โครงการ จำนวน 27,800 ยูนิต ยอดโอนกรรมสิทธิ์เดือนม.ค. ลด 45%
สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งแนวราบและคอนโด ในช่วงเดือนม.ค. มีจำนวน 1.04 หมื่นยูนิต ลดลง 45% จากช่วงเดือนธ.ค. 2556 และลดลง 10% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของเดือนม.ค. 2556 จากปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์ดังกล่าว แบ่งเป็น คอนโด 42% ทาวน์เฮ้าส์ 29% บ้านเดี่ยว 17% บ้านแฝด 3% และ อาคารพาณิชย์ 9%
"การเมืองเป็นเพียงปัจจัยหนึ่งเท่านั้น ที่ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ลดลงในเดือนม.ค. เนื่องจากการปิดสถานที่ราชการบางแห่งก่อนหน้านี้ ทำให้การทำงานมีความไม่สะดวก แต่ปกติเดือนม.ค. จะโอนน้อยอยู่แล้ว เพราะส่วนใหญ่จะโอนในช่วงเดือนธ.ค. อย่างไรก็ตาม ในส่วนของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2556 รวมกันประมาณ 1.8 แสนยูนิต เพิ่มขึ้น 13% เมื่อเทียบกับปีก่อน ซึ่งมีประมาณ 1.59 แสนยูนิต แบ่งเป็นประเภทห้องชุดมากที่สุด ประมาณ 7.52 หมื่นยูนิต คิดเป็น 42% ของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุกประเภทรวมกัน รองลงมาเป็นทาวน์เฮ้าส์ 5.42 หมื่นยูนิต คิดเป็น 30% บ้านเดี่ยว 3.15 หมื่นยูนิต คิดเป็น 17% อาคารพาณิชย์ 1.41 หมื่นยูนิต คิดเป็น 8% ที่เหลือเป็นบ้านแฝด 5.4 หมื่นยูนิต
หากพิจารณาในแง่มูลค่า พบว่า ในปี 2556 มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ -ปริมณฑล ประมาณ 4.33 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 21% จากปี 2555 ซึ่งมีมูลค่าประมาณ 4.33 แสนล้านบาท โดยห้องชุดมีมูลค่าการโอนมากที่สุดประมาณ 1.61 แสนล้านบาท คิดเป็น 37% บ้านเดี่ยว มูลค่า 1.3 แสนล้านบาท คิดเป็น 30% ทาวน์เฮ้าส์ มูลค่า 8.79 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 20% อาคารพาณิชย์ มูลค่า 4 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 10% และ บ้านแฝด มูลค่า 1.29 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 3%